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Baux commerciaux : charge des frais d’expertise en cas d’exercice du droit d’option du bailleur

Bail commercial

A l’expiration du bail commercial, il arrive que bailleur et locataire ne s’entendent pas sur le montant du loyer du nouveau bail.


Une procédure en fixation du prix du loyer peut alors être engagée par l’une ou l’autre des parties.

A l’issue d’une telle procédure, il reste néanmoins un droit d’option pour le locataire, qui peut alors renoncer au renouvellement (le prix ne lui convient pas) mais également pour le bailleur qui pourra alors refuser le renouvellement.

Ces options sont prévues par l’article L 145-57 du Code de Commerce qui précise qu’elles sont exercées « à charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord de supporter tous les frais ».

S’il exerce alors cette option de refuser le renouvellement du bail au prix nouvellement fixé, et en l’état du droit au renouvellement dont dispose le locataire (sauf exceptions), le bailleur doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité qui comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, fait l’objet d’un important contentieux : à quel montant doit-elle être évaluée ?

C’est souvent alors le début d’une nouvelle procédure, tendant cette fois à déterminer le montant de l’indemnité d’éviction devant être réglée par le bailleur, procédure qui nécessite le recours à une expertise judiciaire.

La cour de cassation a eu à se prononcer sur la charge des frais d’expertise suite à l’exercice de son droit d’option par le bailleur à l’issue d’une procédure en fixation du loyer dans le cadre d’un renouvellement de bail commercial.

Dans cette affaire, le bailleur de locaux commerciaux avait signifié à sa locataire un congé avec offre de renouvellement, moyennant un certain loyer qui, à défaut d’accord entre les parties, avait dû être fixé judiciairement.

Non satisfait sans doute du prix ainsi fixé, le bailleur avait alors exercé son droit d’option en refusant le renouvellement et en offrant le paiement d’une indemnité d’éviction, puis avait assigné la locataire en fixation de cette indemnité et une expertise a été ordonnée pour en déterminer le montant.

A l’issue de cette procédure, la Cour d’appel avait jugé que les frais d’expertise seraient supportés par moitié par les parties, ce que la locataire a donc contesté devant la cour de cassation, se prévalant des dispositions de l’article L 145-57 du Code de Commerce cité plus haut.

Mais la Cour de Cassation pose que les frais qui sont mis par l’article L 145-57 à la charge de celle des parties qui a manifesté son désaccord, sont exclusivement les frais exposés avant l’exercice du droit d’option, et non ceux d’une nouvelle procédure engagée postérieurement pour fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation.

Elle considère donc que la détermination du débiteur des frais de l’expertise ordonnée pour fixer le montant des indemnités d’éviction et d’occupation, relève, après l’exercice du droit d’option, du pouvoir discrétionnaire du juge.

Cour de cassation, Chambre civile 3, 16 septembre 2009

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